Gründung der DIWOG: Interkommunale Zusammenarbeit im Bereich des kommunalen Wohnungsbaus

14. Dezember 2018   -   Vier Unterschriften mit großer Wirkung. Die Stadt Neu-Ulm, die Neu-Ulmer Wohnungsbaugesellschaft NUWOG und die Gemeinden Nersingen und Elchingen haben am Donnerstag, 13. Dezember, die DIWOG Donau-Iller-Wohnungsgesellschaft mbH gegründet. Mit ihrer Unterschrift besiegelten Oberbürgermeister Gerold Noerenberg (Neu-Ulm), Bürgermeister Erich Winkler (Nersingen), Bürgermeister Jürgen Eisenkolb (Elchingen) sowie Andreas F. Heipp (Geschäftsführer der NUWOG) das Modell für die künftige interkommunale Zusammenarbeit im Bereich des kommunalen Wohnungsbaus. Der Stadt Neu-Ulm und auch der Region rund um Neu-Ulm wird in den kommenden Jahren ein anhaltendes Wachstum vorausgesagt. Bevölkerungsprognosen gehen allein in der Stadt Neu-Ulm von einem Plus von rund 18 Prozent bis zum Jahr 2037 aus. Die Stadt Neu-Ulm sowie die Gemeinden Nersingen und Elchingen sind sich sicher: Nur gemeinsam und Hand in Hand wird es möglich sein, den Bedarf an neuen Wohnräumen in der Region zu decken. Genau aus diesem Grund haben sich die drei Kommunen dazu entschlossen, die DIWOG ins Leben zu rufen. Mit der DIWOG sollen die Lasten des Wohnungsbaus auf mehrere Schultern verteilt werden. Die Neu-Ulmer Wohnungsbaugesellschaft NUWOG bringt ihr Know-how im Bereich des Baus und der Bewirtschaftung ein. Die beteiligten Gemeinden stellen Grundstücke bereit und entscheiden, wie viel geförderter oder frei finanzierter Wohnraum errichtet wird. Die DIWOG ist nicht begrenzt auf die Stadt Neu-Ulm sowie die Gemeinden Nersingen und Elchingen. Sie steht allen Kommunen im Landkreis Neu-Ulm offen. Das Prinzip ist einfach: „Je mehr Gesellschafter in der DIWOG vertreten sind, desto mehr Schultern gibt es, auf die die Aufgabe des Wohnungsbaus in unserer Region verteilt werden kann“, sagt Neu-Ulms Oberbürgermeister Gerold Noerenberg.

Warum DIWOG? Aus Sicht der Stadt Neu-Ulm, weil: Nach der aktuellen Bevölkerungsprognose für die Stadt Neu-Ulm wird ein Wachstum von 18 Prozent bis 2037 erwartet. Immer mehr Menschen zieht es in die Region. Um dieses Wachstum zu bewältigen und Wohnraum bereitstellen zu können, reagiert die Stadt Neu-Ulm vorausschauend mit der Schaffung von Bauland. Für den geförderten Wohnungsbau hat sie eine Mindestquote festgelegt. Gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft NUWOG sollen pro Jahr knapp 100 Wohnungen entstehen im geförderten und frei finanzierten Wohnungsbau, aber auch Eigentumswohnungen. Mit dieser gesunden Durchmischung stärkt sie die Nachbarschaft in den Quartieren. Sie engagiert sich aber auch direkt im Rahmen des KommWFP – des Kommunalen Wohnraumförderprogramms des Freistaats Bayern –  beispielsweise mit 36 Wohnungen in der Münsterblickstraße, die Ende 2017 fertiggestellt worden sind. Weitere 15 Wohnungen entstehen seit Sommer 2018 im Ulmer Hofgut. In der Schaffung der DIWOG sahen die beteiligten Akteure von Anfang an großes Potential: In einigen Kommunen sind Flächen verfügbar, die dank des bei der Stadt Neu-Ulm und ihrer Tochtergesellschaft NUWOG vorhandenen Know-hows effektiv weiterentwickelt werden können. Dennoch gestaltete es sich vergleichsweise schwierig, alle rechtlichen und organisatorischen Voraussetzungen für die Beteiligten zu schaffen, um eine solche gemeinsame Gesellschaft zu gründen. Umso mehr freut es Oberbürgermeister Gerold Noerenberg, dass seine Kollegen aus den Gemeinden Elchingen und Nersingen mit ihrem Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum aktiv werden wollen. Es war ihm von Anfang an ein Anliegen, dieses Vorhaben zu unterstützen und die NUWOG als Kompetenzträger in eine Gründung mit einer Wohnungsbaugesellschaft einzubringen, die über die städtischen Grenzen hinaus aktiv werden kann. „Mit den intensiven Bauaktivitäten in der Stadt Neu-Ulm stoßen wir an natürliche Grenzen. Die Ressource Bauland steht nicht unendlich zur Verfügung“, so Oberbürgermeister Gerold Noerenberg. Die neu gegründete DIWOG Donau-Iller-Wohnungsgesellschaft mbH ist ein Modell interkommunaler Zusammenarbeit und verteilt die Lasten der Aufgabe Wohnungsbau auf mehrere Schultern. Dabei gilt: Interkommunale Zusammenarbeit kann nur nachhaltig erfolgreich sein, wenn alle profitieren.
Oberbürgermeister Gerold Noerenberg ist überzeugt, dass die DIWOG ein Erfolg wird.

Aus Sicht der Gemeinde Nersingen, weil: Das Thema „sozialverträglicher Wohnungsbau“ beschäftigt die Gemeinde Nersingen schon seit 2016. Nersingens Erster Bürgermeister Erich Winkler ist erleichtert, dass er in seiner Gemeinde große Unterstützung hat, das Thema sozialen Wohnungsbau selbst in die Hand zu nehmen. Durch die Gründung der DIWOG kann die Gemeinde selbst aktiv werden. Nersingen ist es sehr wichtig, günstigen Wohnraum vor Ort zu schaffen und dabei auch Einfluss auf die Belegung zu haben. Das Konzept der DIWOG sieht vor, dass jede beteiligte Stadt oder Gemeinde durch zwei Aufsichtsräte in der Gesellschaft vertreten sein wird. Im Fall der Stadt Nersingen wird das Erster Bürgermeister Erich Winkler und aus dem Gemeinderat Herr Dr. Albert Riedl sein. Auch das Stammkapital wird von jedem Gesellschafter zu gleichen Teilen erbracht. In der Gesellschaft DIWOG begegnen sich alle Partner auf Augenhöhe, sie vertreten ein gemeinsames Ziel – die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
Die Gemeinde Nersingen hat bereits ein konkretes Projekt ins Auge gefasst. Auf einem Grundstück im Ortsteil Straß soll ein Mehrfamilienhaus mit bis zu 24 Wohnungen entstehen. Um das Projekt zügig umsetzen zu können, sollen entsprechende Haushaltsmittel für das Jahr 2019 in den Gemeindehaushalt eingestellt werden.

Aus Sicht der Gemeinde Elchingen, weil: Elchingens Erster Bürgermeister Joachim Eisenkolb sieht auch für seine Gemeinde Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Die Gemeinde ist auch bereit, dafür Flächen bereitzustellen. Nicht nur in der Stadt ist der Zuzug spürbar, auch in den ländlicheren Gebieten, die verkehrstechnisch sehr gut angeschlossen sind und wo viele Arbeitsplätze vorhanden sind, wächst die Nachfrage nach günstigen Wohnungen. Um sozialen Wohnungsbau in der Gemeinde vorantreiben zu können, unterstützt auch Elchingen seit 2016 die Gründung einer gemeinsamen Gesellschaft. Er setzt auf die langjährige Kompetenz der NUWOG, denn es ist ihm ein hohes Anliegen, ein Projekt zeitnah umzusetzen und die Baukosten im Blick zu haben. Ein erstes Projekt mit rund 20 Wohnungen soll in 2019 begonnen werden.

Aus Sicht der NUWOG, weil: Die Region um Neu-Ulm wird auch künftig weiter wachsen. Die Ansiedlung von Industrie und Dienstleistern, die gute verkehrstechnische Anbindung sprechen dafür. Lt. dem Bayerischen Landesamt für Statistik wird allein in Neu-Ulm ein Bevölkerungswachstum von 18 % bis 2037 erwartet. Neu-Ulm würde dann 70.000 Einwohner haben. Vermehrten Zuzug erwarten auch die beteiligten Gemeinden Nersingen und Elchingen. Die Aufgabe der DIWOG ist prägnant in der Präambel des Gesellschaftsvertrags zusammengefasst: „Die Gesellschaft soll allen Kommunen als Gesellschafter im Landkreis Neu-Ulm offenstehen und als professioneller einheitlicher Träger mit dem Auftrag der Förderung des Wohnungs- und Städtebaus und ggf. der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes dienen. Mit den Gesellschaftern soll diese Aufgabe im Landkreis auf breitere Schultern verteilt werden, sodass eine optimierte Koordination der Stadt-Umland-Entwicklung insbesondere beim Bau von preisgünstigen Wohnungen erfolgen kann. Andernfalls würde der große Zuzug aus den Kommunen des Landkreises in die Stadt Neu-Ulm so groß werden, dass die NUWOG-Unternehmensgruppe die Schaffung von entsprechendem Wohnraum gar nicht mehr leisten kann. Die DIWOG im Landkreis Neu-Ulm soll dazu beitragen, dass die NUWOG-Unternehmensgruppe ihrer eigentlichen Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Neu-Ulm auch weiterhin nachkommen kann. Somit wird einer Abwanderung in die Stadt Neu-Ulm wegen geförderten und bezahlbaren Wohnungen entgegengetreten.“
„Wir setzen auf partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen Gesellschaftern“, sagt Geschäftsführer Andreas F. Heipp. Die Gemeinden stellen Baugrundstücke zur Verfügung. Die NUWOG unterstützt die Gesellschaft mit Know-how im Bau und in der Bewirtschaftung der Wohnungen. Der große Vorteil liegt in dem vorhandenen Bestand der NUWOG – ab ca. 400 Einheiten lässt sich ein Wohnungsunternehmen mit eigenen Mitarbeitern wirtschaftlich führen. Bei kleineren Wohnungsunternehmen ist es daher sinnvoll, das Know-how und die Dienstleistung je Projekt bzw. entsprechend der Wohnungsanzahl einzukaufen. Hier setzt die Kooperation an. Es fallen keine Fixkosten für einen Grundstock von kompetenten Mitarbeitern, für Geschäftsräume mit entsprechender Ausstattung und IT an. Gleichzeitig können die Gemeinden maßgeblich mitgestalten. Sie bestimmen mit ihrer Bereitstellung von Grundstücken das Baurecht und entscheiden, in welchem Umfang frei finanzierter oder geförderter Wohnraum errichtet wird. Im Fall einer Baumaßnahme bringt die Projektgemeinde 25% Eigenkapitaleinlage ein. Hierauf wird der Wert eines baureifen Grundstücks angerechnet. Im Einklang mit den Förderrichtlinien steht der Projektgemeinde ein Belegungsrecht zu. Mit unserem Anspruch an Architektur und Städtebau, unserer sozialen Verantwortung und unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeit und Ökologie verknüpft mit Wirtschaftlichkeit und Innovationsverpflichtung erfüllen wir die Kriterien für die Gemeinden, die fast ausnahmslos bei allen Projekten der NUWOG umgesetzt werden. Wie aus der Präambel hervorgeht, steht die Gesellschaft allen Kommunen im Landkreis offen. Die Gesellschafter freuen sich über weitere Mitglieder, die sich mit einer Stammeinlage von 40.000 € beteiligen. Mit dem VdW Bayern, Rechtsanwältin Dr. Julia Betz, wurde das Vertragskonvolut entwickelt, welches ähnlich einem Fondsmodell die Liegenschaften der jeweiligen Gemeinden abbildet und für die Aufnahme weiterer Gemeinden geeignet ist. Es gibt vergleichbare Konstellationen im Verband der Wohnungswirtschaft, VdW Bayern, wie z.B. GEWOLand GmbH, Landkreis Erlangen. Geschäftsführer Andreas F. Heipp bedankt sich beim Verband, der mit Wissen und Erfahrung und viel Geduld die Änderungswünsche aller Beteiligten beratend durch den Gründungsprozess geführt hat. Er dankt auch Oberbürgermeister Gerold Noerenberg, der mit den Bürgermeistern Eisenkolb, Elchingen, und Winkler, Nersingen, die die Idee von Anfang an unterstützt haben, beharrlich durch alle Gremien und Instanzen geführt hat. „Ich freue mich auf die konstruktive Zusammenarbeit“, sagt Andreas F. Heipp. Mit dem operativen Geschäft wird 2019 begonnen, die Gemeinden Elchingen und Nersingen haben konkrete Projekte fest im Blick.

Das Konzept der DIWOG: Die Ausgestaltung der Gesellschaft erfolgte unter Berücksichtigung von kommunal-, steuer-, beihilfe- und vergaberechtlichen Aspekten. Die DIWOG wurde als Wohnungsbaugesellschaft in Privatrechtsform der GmbH gegründet. Der große Vorteil liegt in der größeren Flexibilität und in der Entlastung der Kommune, insbesondere auch in Bezug auf die Finanzierung und die Aufnahme von Fremdkapital. Die kommunalrechtlichen Anforderungen wurden angemessen berücksichtigt. Die gewählte Rechtsform ermöglicht weitreichende Kooperationen mit bestehenden Gesellschaften und schafft eine transparentere Abwicklung. Im Gesellschaftsvertrag und in der Vereinbarung der Gesellschafter wurden die lokalen Interessen der Beteiligten berücksichtigt. Die Gesellschafter erkennen an, dass der im Gebiet einer unmittelbar oder mittelbar beteiligten Kommune gelegene Immobilienbestand von besonderem Interesse für die betreffende Kommune ist. Das Konzept regelt ebenfalls vertraglich die Zuordnung der einzubringenden Grundstücke an die jeweiligen Gesellschafter und die besonderen Möglichkeiten der Rücklagenbildung sowie sachgerechte Austritts- und Auflösungsregelungen. Die Stammeinlage je Gesellschafter beträgt 40.000 €.