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Neubaugebiet „Im Eiland“ in Pfuhl

Ortskarte von Pfuhl, ein Kreis verdeutlicht die Lage des Neubaugebietes Im Eiland am nördlichen Ortsrand von Pfuhl
Lage des Baugebietes „Im Eiland“ (Quelle: Geodatenportal der Stadt Neu-Ulm)

Am nördlichen Ortsrand von Pfuhl entsteht ein kleines neues Wohngebiet mit voraussichtlich etwas mehr als 130 Wohneinheiten. Das Gebiet ist rund 4,5 ha groß und wird über den Krummenweg beziehungsweise die Saalbaustraße erreicht.

Auf den entstehenden ca. 56 Baugrundstücken sind überwiegend Einfamilienhäuser geplant. 41 Grundstücke sind für freistehende Einzel- und/oder Doppelhäuser vorgesehen. Ketten- und Reihenhäuser werden auf 12 Grundstücken ermöglicht. Eine mindestens zweigeschossige Bebauung ist vorgeschrieben. Hinsichtlich der Dachform ist das Gebiet in zwei Bereiche gegliedert. Im Süden sind Satteldächer, ansonsten ist eine Flachdachbauweise festgesetzt.

Zur Mitte des Gebietes steigt die bauliche Dichte an. Dort sind drei Grundstücke für den Geschosswohnungsbau mit mindestens vier Geschossen reserviert. Ein fünftes Geschoss wird in Teilbereichen als Attikageschoss ermöglicht.

Ziele und Grundzüge der Planung

Übergeordnetes Ziel der Planung ist es, dringend benötigte Wohnbauflächen für die wachsende Bevölkerung in der Stadt Neu-Ulm bereitzustellen.

  • Es wird eine Mischung unterschiedlicher Wohnformen ermöglicht, um ein breit gefächertes Angebot für alle Bevölkerungsschichten und unterschiedliche Bedürfnisse anbieten zu können. Ein größeres Grundstück soll für den geförderten Wohnungsbau bereitgestellt werden. Die Bauflächen für den Einfamilienhausbau in seinen unterschiedlichen Formen (freistehend bis Reihenhaus) überwiegen.
  • Die verkehrliche Erschließung ist so gestaltet, dass sie mit einer hohen Wohnqualität vereinbar ist. „Spielstraßen“ erschließen einen Großteil des Gebietes. Der öffentliche Raum steht damit allen Verkehrsteilnehmern gleichberechtigt zur Verfügung und ist vielfältig nutzbar.
  • Eine engmaschiges Fußwegenetz und die ÖPNV-Anbindung sind Teil einer nachhaltigen Mobilitätsentwicklung.
  • Eine naturnahe Regenwasserbehandlung, eine qualitätsvolle Freiflächengestaltung und eine gute Ortsrandeingrünung sollen u.a. Bausteine einer nachhaltigen, ökologischen Siedlungsentwicklung sein. Diese Maßnahmen dienen  der Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild und  der Klimaanpassung. Außerdem tragen diese Maßnahmen zum Artenschutz und zur Artenvielfalt bei.
  • Vorbildlich ist die geplante zentrale CO2-freie Wärmeversorgung für die Raumheizung und Warmwasserbereitung. Auf Verbrennung kann vollständig verzichtet werden.

 

Bebauungsstruktur und Nutzung

Die Baustruktur entwickelt sich aus dem Bestand. In den Randbereichen wird die bereits vorhandene zweigeschossige Bauweise mit Einzelhäusern, Doppelhäusern und einigen Kettenhäusern (Einzelhäuser mit Garagen als verbindende Zwischenbauten) im Grundsatz aufgegriffen. Im südlichen Bereich, angrenzend an die Nachbarbebauung, sind zweigeschossige Häuser mit Satteldächern vorgesehen. Ein rechnerisch drittes Geschoss im Dachraum wird ermöglicht, um eine effiziente Bauflächennutzung zu erreichen. In den anderen Teilen des Gebietes ist eine Flachdachbebauung vorgesehen. Auch hier kann bei der mindestens zweigeschossigen Bauweise ein drittes Geschoss auf einer begrenzten Teilfläche des darunterliegenden Geschosses errichtet werden.

Um möglichst unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden ist eine Mischung unterschiedlicher Gebäudetypen geplant. In Gebietsmitte ist eine moderate Verdichtung durch Geschosswohnungsbauten mit teilweise bis zu fünf Geschossen vorgesehen. Dabei ist das 5. OG als Attikageschoss auszubilden. Der Geschosswohnungsbau verteilt sich auf voraussichtlich zwei bis drei Grundstücke. Er gruppiert sich in Verbindung mit den Reihen- und Kettenhäusern jeweils hofartig um einen ruhigen Innenbereich. Die Geschosswohnungen orientieren sich nach Süden und Westen, was eine hohe Wohnqualität erwarten lässt. Zugleich kann durch die Gebäudestellung der Straßenraum räumlich gefasst werden. Für die Geschossbauten sind Tiefgaragen zwingend erforderlich. Großflächige oberirdische Stellplätze sind weder der Wohnqualität zuträglich, noch steht dafür ausreichend Baufläche zur Verfügung.

Insgesamt können ca. 130 Wohneinheiten errichtet werden. Der überwiegende Teil der Baufläche (rd. 75%) ist für den Einfamilienhausbau vorgesehen (ca. 53 Häuser). Im Einzelnen handelt es sich um 3 Reihenhäuser, 9 Kettenhäuser sowie ca. 41 freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser. Teilweise ist eine Doppelhausbebauung zwingend festgesetzt um eine effektive Flächennutzung zu erreichen. Bei vielen Grundstücken besteht jedoch Wahlfreiheit ob Doppel- oder Einzelhäuser errichtet werden. Mehr Wohneinheiten sind möglich, wenn Einliegerwohnungen gebaut oder vermehrt Doppelhäuser nachgefragt werden. Je Familienhausgrundstück sind höchstens zwei Wohneinheiten zugelassen. Auf einem Viertel der Wohnbaufläche können, abhängig von den Wohnungsgröße, ca. 77 Wohnungen im Geschosswohnungsbau entstehen.
 

Städtebaulicher Entwurf der Neubaugebietes
Städtebauliches Konzept P34 "Im Eiland"

Grün- und Freiraumkonzept

Zentrales Element ist die „grüne Mitte“ im Gebiet, die als Treffpunkt im Quartier für vielfältige Nutzungen zur Verfügung steht und für das Wohnquartier identitätsstiftend wirken kann. Eine begleitende „Spielstraße“ (verkehrsberuhigter Bereich) erweitert diesen Freiraum und erhöht die mögliche Nutzungsvielfalt.

Ergänzt wird die „grüne Mitte“ durch ein engmaschiges Fußwegenetz, das im Süden an die bestehende Ortslage anbindet. Im  Norden stellen drei kleine Grünflächen als Teil der Ortsrandeingrünung die Verbindung zur umgebenden Landschaft her. Mit dem Anpflanzen von Bäumen werden dort deutliche gestalterische Akzente gesetzt. Pflanzgebote auf den privaten Grundstücksflächen ergänzen die Ortsrandeingrünung, wirken sich aber auch auf die Gestaltung der sonstigen Freiflächen aus.

Begrünte Retentionsflächen für das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser sind integrierter Bestandteil des Freiraumkonzepts. Sie begleiten die „grüne Mitte“ und die Wege im Westen und Süden des Gebietes und bilden so eine „grün-blaue Fugen“ zur benachbarten älteren Wohnbebauung. Im Osten bildet ein weiterer Retentionsstreifen den Ortsrand. Er wird bereits für das im Erweiterungsgebiet anfallende Niederschlagswasser vorgehalten.

 

Verkehrliche Erschließung

Verkehrlich ist das Neubaugebiet über den Krummenweg und die Saalbaustraße an das örtliche Verkehrsnetz angebunden. Der künftig dreiarmige Knotenpunkt wird mit einem Minikreisverkehr gestaltet. Diese Knotenpunktform gilt als besonders verkehrssicher. Die von West nach Ost verlaufende Anliegerstraße (Planstraße A) wird Teil der bestehenden Tempo-30-Zone. Die längerfristige Option einer Durchbindung zum Striebelhofweg wird offengehalten. Vorläufig endet die Planstraße mit einer Wendemöglichkeit.

Nördlich der Planstraße A wird ein Erschließungsring als verkehrsberuhigter Bereich – landläufig Spielstraße – ausgebildet. Hier und im Bereich der Planstraße A sind insgesamt ca. 40 öffentliche Parkplätze für Besucher angeordnet. Im Süden des Gebietes werden die Wohnbauflächen durch kurze Stichwege erschlossen, die an das weiterführende Fußwegenetz in Richtung Ortsmitte anbinden.

Eine Gliederung der Straßenräume durch Baumpflanzungen ist vorgesehen. Sie sind ein wichtiges stadtgestalterisches Element und erfüllen im besiedelten Raum für Ökologie und Stadtklima wichtige Funktionen.
Die vorhandenen Wege im Süden, Norden und Westen des Plangebietes bleiben erhalten und stehen, soweit erforderlich, dem landwirtschaftlichen Verkehr sowie Radfahrern und Fußgängern zur Verfügung.
Mit der Buslinie 89 ist das Wohngebiet durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen. Zur Hauptverkehrszeit verkehrt diese Linie im 30-Minuten-Takt.

 

Klimaschutz und Klimaanpassung

Die Grundlagen für eine klimaangepasste bzw. klimaresiliente Siedlungsentwicklung sind im oben beschriebenen Grün- und Freiraumkonzept gelegt. Den Retentionsflächen zur naturnahen Versickerung des Niederschlagswassers kommt dabei die größte Bedeutung zu:

  • Der natürliche Wasserkreislauf bleibt erhalten. Grundwasser wird durch Versickerung neu gebildet. Regenwasser kann verdunsten.
  • Eine erhöhte Verdunstungsleistung ist ein wichtiger Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas und zur Vermeidung von Hitzeinseln.
  • Starkregenereignisse können besser bewältigt und eine Überlastung der Kanalisation kann vermieden werden.
  • Das Schadensrisiko bei Extremwetterereignissen wird reduziert.

Das auf den privaten Flächen anfallende Niederschlagswasser ist aus den oben genannten Gründen ebenfalls auf den jeweiligen Grundstücken möglichst naturnah zu versickern. Auch die Begrünung der Flachdächer ist eine wichtige Maßnahme zur Klimaanpassung (isolierende Wirkung, geringere Aufheizung, Verdunstungsleistung, Drosselung von Abflussspitzen bei Starkregenereignissen).

Die Ausweisung von Grünflächen, das Anpflanzen von Straßenbäumen sowie die Festsetzung von Pflanzgeboten und das Verbot von „Schottergärten“ zählen ebenfalls zu den Maßnahmen zur Klimaanpassung.

Um die Ziele des Klimaschutzes zu erreichen, gilt es auch im Städtebau die Potenziale zur CO2-Einsparung effizient zu nutzen. Den größten Effekt im Betrieb der Wohnnutzung hat dabei eine umweltfreundliche Bereitstellung der Energie für Heizung und Warmwasser. Die Stadtwerke Ulm/Neu-Ulm Energie GmbH (SWU) erarbeiten dazu ein innovatives Wärmeversorgungskonzept. Eine vollständig CO2-freie Wärmeversorgung ist vorgesehen. Als geothermische Wärmequelle soll der vorhandene Grundwasserstrom genutzt werden. Zum Betrieb der Wärmepumpen steht die Elektrizität aus Wasserkraft vom Kraftwerk Böfinger Halde zur Verfügung.

Auf den Gebrauch von Brennstoffen kann vollständig verzichtet werden. Damit kann auch ein Beitrag zur Lufthygiene geleistet und eine vollständige CO2-Freiheit erreicht werden. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind verpflichtend. Photovoltaikanlagen werden empfohlen.
 

Aktueller Stand und Ausblick

Nachdem das Bebauungsplanverfahren abgeschlossen ist, wird nun an der Erschließungsplanung gearbeitet. Dabei ist die Planung der Erschließungsstraßen, Wege und Grünanlagen mit den Planungen für die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie dem Konzept für eine zentrale CO2-frei Wärmeversorgung zu koordinieren.

Die Herstellung der Erschließungsanlagen sowie der Grün- und Versickerungsflächen soll ab Mitte 2024 erfolgen. Wenn die Baugrundstücke erschlossen sind, kann ab Mitte 2025 mit dem Bau der Wohnhäuser begonnen werden.

Kontakt

Bei Fragen zur Bauplatzvormerkung und Grundstücksvergabe wenden Sie sich bitte an die Abteilung Immobilienmanagement. Wenn Sie Fragen zur Planung haben, steht Ihnen die Abteilung Stadtplanung gerne zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner bei Fragen zur Planung:

Raimund Heckmann
Abteilung Stadtplanung
Tel. (0731) 7050-3103
Fax (0731) 7050-3199
E-Mail: r.heckmann@neu-ulm.de 
Zimmer DG 3

Stadt Neu-Ulm
Augsburger Straße 15
89231 Neu-Ulm

Ihr Ansprechpartner bei Fragen zur Vergabe:

Vincent Monat
Abteilung Immobilienmanagement, SUN
Tel. (0731) 7050-1310
Fax (0731) 7050-1399
E-Mail: v.monat@neu-ulm.de 
Zimmer 111, 1. Stock

Stadt Neu-Ulm
Augsburger Straße 15
89231 Neu-Ulm